南京全面取消商品房限售，對關(guān)聯(lián)企業(yè)的營銷啟示

　　南京樓市重磅新政：限售全面取消

　　在2025年3月31日，南京市召開的新聞發(fā)布會(huì)，宛如一顆投入平靜湖面的石子，激起千層浪。會(huì)上正式發(fā)布的“房七條”政策，其中全面取消商品住房限售這一核心舉措，在房地產(chǎn)市場中掀起了軒然大波。自此，商品住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書后即可上市交易，這一變化標(biāo)志著南京房地產(chǎn)市場正式邁入以“促流通、提品質(zhì)”為核心的全新階段。

　　回首南京限售政策的演變歷程，就像一部跌宕起伏的樓市編年史。2017年，房地產(chǎn)市場熱度居高不下，投資投機(jī)氛圍濃厚，為了給過熱的市場降溫，南京出臺了“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可交易”的嚴(yán)格限售政策，給市場套上了“緊箍咒”，限制房屋交易的短線操作，有效遏制了各類投資投機(jī)需求。到了2022年，隨著市場形勢逐漸發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場開始回歸理性，南京及時(shí)對限售政策做出調(diào)整，將“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年”調(diào)整為“自合同備案之日起滿3年”，這一調(diào)整使得上市交易的時(shí)間得以縮短，為市場注入了一絲活力，縮短了購房者資金回籠周期，也在一定程度上緩解了市場的供需矛盾。而在2024年，針對二孩家庭及置換群體，南京又進(jìn)行了局部的松綁，限售期3年的限制在滿足一定條件下即可解綁，比如買房人購買新建商品房后，名下處于限售期的二手房可上市交易；二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下處于限售期的二手房也可上市交易，這一舉措精準(zhǔn)地滿足了特定群體的住房需求，促進(jìn)了住房資源的合理配置。

　　此次南京全面取消限售，并非是毫無征兆的突然之舉。一方面，是對其他城市成功經(jīng)驗(yàn)的借鑒。近年來，不少城市根據(jù)自身房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，紛紛對限售政策進(jìn)行了調(diào)整或取消，這些城市在取消限售政策后，市場流動(dòng)性得到了顯著提升，房屋交易活躍度增加，房地產(chǎn)市場逐漸回暖，經(jīng)濟(jì)得到了一定的拉動(dòng)，這些成功案例為南京提供了寶貴的參考。另一方面，南京自身市場韌性的增強(qiáng)也是重要因素。從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，2025年2月南京新房價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，連續(xù)4個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，且連續(xù)3個(gè)月漲幅位居全國第一，新房價(jià)格的持續(xù)上漲反映出市場需求的強(qiáng)勁和市場信心的恢復(fù)；2025年1-2月，南京新房和二手房成交面積同比分別增長29.9%、16.7%，成交量的大幅增長表明市場交易活躍，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。在這樣的背景下，全面取消限售政策，可謂是水到渠成，是對市場動(dòng)態(tài)的精準(zhǔn)回應(yīng)，也是進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的有力舉措。

　　政策變革歷程與市場現(xiàn)狀

　　（1）限售政策演變回顧

　　2017年，南京為應(yīng)對市場過熱，出臺“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可交易”政策，旨在抑制投機(jī)性購房，穩(wěn)定房價(jià)。彼時(shí)，房地產(chǎn)市場投資熱情高漲，房價(jià)快速上漲，投機(jī)炒房行為盛行。該政策猶如一道堅(jiān)固的堤壩，阻擋了短期投機(jī)者的進(jìn)入，讓房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性，引導(dǎo)購房者從短期投機(jī)轉(zhuǎn)向長期持有，促進(jìn)了市場的平穩(wěn)發(fā)展。

　　2022年，隨著市場形勢的變化，南京將“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年”調(diào)整為“自合同備案之日起滿3年”，縮短了上市交易時(shí)間。這一調(diào)整是對市場需求的敏銳回應(yīng)，在一定程度上緩解了購房者的資金壓力，也提高了市場的流動(dòng)性，使得房產(chǎn)交易更加靈活，為市場注入了新的活力。

　　2024年，針對二孩家庭及置換群體的局部松綁，限售期3年的限制在滿足一定條件下即可解綁，體現(xiàn)了政策的精準(zhǔn)調(diào)控。這一舉措精準(zhǔn)地滿足了二孩家庭對改善居住環(huán)境的需求，也為有置換需求的家庭提供了便利，促進(jìn)了住房資源的合理配置，讓房地產(chǎn)市場更加貼近民生需求。

　　（2）取消限售的市場背景分析

　　從全國范圍來看，許多城市在取消限售政策后，房地產(chǎn)市場的活躍度顯著提升。深圳取消限售政策后，二手房市場交易活躍，房價(jià)逐漸穩(wěn)定，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展；杭州取消限售政策后，新房和二手房的成交量大幅增長，市場信心得到極大恢復(fù)。這些城市的成功經(jīng)驗(yàn)為南京提供了寶貴的參考，讓南京看到了取消限售政策對房地產(chǎn)市場的積極推動(dòng)作用。

　　南京自身市場韌性的增強(qiáng)也是取消限售的重要依據(jù)。近年來，南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，吸引了大量人口流入，對住房的需求持續(xù)增長。同時(shí)，南京的城市建設(shè)不斷完善，基礎(chǔ)設(shè)施日益健全，進(jìn)一步提升了城市的吸引力和競爭力，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。此外，南京房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系逐漸趨于平衡，市場的自我調(diào)節(jié)能力不斷增強(qiáng)，也為取消限售政策創(chuàng)造了良好的條件。

　　對關(guān)聯(lián)企業(yè)的多維度影響

　　（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，取消限售帶來的是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。從積極的方面來看，這一政策為企業(yè)去庫存提供了有力的支持。此前，由于限售政策的限制，部分樓盤的庫存積壓嚴(yán)重，資金回籠周期長，企業(yè)面臨著較大的資金壓力。如今，限售取消后，房屋交易更加靈活，消費(fèi)者的購房意愿可能會(huì)進(jìn)一步提高，這將有助于開發(fā)企業(yè)加快庫存去化速度，提高資金周轉(zhuǎn)率，緩解資金壓力。一些原本滯銷的樓盤，可能會(huì)因?yàn)檎叩恼{(diào)整而迎來銷售熱潮，企業(yè)可以將回籠的資金用于新項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)。

　　然而，市場競爭格局也將發(fā)生顯著變化。隨著市場的進(jìn)一步開放，更多的房源將涌入市場，開發(fā)企業(yè)之間的競爭將更加激烈。在這種情況下，企業(yè)需要更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的提升，以吸引消費(fèi)者的關(guān)注。同時(shí)，企業(yè)還需要加強(qiáng)市場調(diào)研，了解消費(fèi)者的需求和偏好，精準(zhǔn)定位產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的競爭力。一些品牌知名度高、產(chǎn)品質(zhì)量好、服務(wù)周到的企業(yè)，可能會(huì)在競爭中脫穎而出，而那些缺乏競爭力的企業(yè)則可能面臨更大的生存壓力。

　　（2）房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)

　　限售取消后，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)迎來了業(yè)務(wù)增長的新機(jī)遇。房屋交易活躍度的提升，直接導(dǎo)致中介業(yè)務(wù)量大幅增長。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，南京某知名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在政策取消后的一周內(nèi)，房屋掛牌量較之前增長了30%，帶看量增長了50%，成交量也有了顯著提升。這主要是因?yàn)檎叩恼{(diào)整使得二手房市場更加活躍，買賣雙方的交易意愿增強(qiáng)，中介機(jī)構(gòu)作為交易的橋梁，其業(yè)務(wù)量自然水漲船高。

　　與此同時(shí)，服務(wù)需求也發(fā)生了變化。隨著市場的變化，消費(fèi)者對房產(chǎn)中介的服務(wù)要求越來越高。他們不僅要求中介提供準(zhǔn)確的房源信息和專業(yè)的交易指導(dǎo)，還希望中介能夠提供更多的增值服務(wù)，如房屋評估、貸款咨詢、稅費(fèi)計(jì)算等。因此，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)自身服務(wù)能力的提升，提高員工的專業(yè)素質(zhì)，為客戶提供更加全面、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以滿足市場需求。

　　（3）家居建材企業(yè)

　　房產(chǎn)交易的活躍，必然帶動(dòng)家居建材市場的發(fā)展。隨著房屋交易數(shù)量的增加，新房裝修和二手房改造的需求也將隨之增長，這為家居建材企業(yè)帶來了廣闊的市場空間。一家從事家居建材銷售的企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，在南京取消限售政策后，公司的訂單量在一個(gè)月內(nèi)增長了20%，主要來自于新購房業(yè)主和有房屋改造需求的客戶。

　　為了抓住這一發(fā)展機(jī)遇，家居建材企業(yè)需要不斷優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，滿足消費(fèi)者多樣化的需求。同時(shí)，企業(yè)還可以加強(qiáng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的合作，開展聯(lián)合營銷活動(dòng)，共同開拓市場。一些家居建材企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商合作，為新建樓盤提供整體裝修解決方案，不僅提高了產(chǎn)品的銷售量，還提升了企業(yè)的品牌知名度。

　　關(guān)聯(lián)企業(yè)營銷啟示

　　（1）精準(zhǔn)定位與產(chǎn)品升級

　　在南京全面取消商品房限售的背景下，關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)敏銳捕捉市場需求的變化，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶群體。隨著改善型需求的釋放，消費(fèi)者對居住品質(zhì)的要求越來越高，企業(yè)應(yīng)加大對改善型住房的開發(fā)力度，注重房屋的空間布局、裝修品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等方面的提升，打造高品質(zhì)的居住產(chǎn)品。針對年輕購房群體，應(yīng)注重房屋的功能性和時(shí)尚性，設(shè)計(jì)符合年輕人審美和生活習(xí)慣的戶型，配備智能化的家居設(shè)施，滿足年輕人對便捷生活的需求。

　　在產(chǎn)品升級方面，企業(yè)可以引入綠色建筑理念，采用環(huán)保材料和節(jié)能設(shè)備，降低能源消耗，打造綠色、健康的居住環(huán)境。同時(shí)，加強(qiáng)社區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)，如幼兒園、健身房、休閑廣場等，提升居民的生活便利性和舒適度。

　　（2）營銷模式創(chuàng)新

　　創(chuàng)新營銷模式是企業(yè)在市場競爭中脫穎而出的關(guān)鍵?！耙耘f換新”模式是一種有效的營銷手段，通過政府、開發(fā)企業(yè)補(bǔ)助，金融機(jī)構(gòu)支持，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)幫賣等方式，組織引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)開展“買新助賣舊”活動(dòng)，能夠有效促進(jìn)各類住房改善需求加速釋放。企業(yè)可以積極參與這一模式，為消費(fèi)者提供更多的優(yōu)惠和便利，吸引消費(fèi)者購買新房。

　　線上線下結(jié)合的營銷方式也越來越受到消費(fèi)者的青睞。企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)平臺，搭建線上營銷渠道，展示項(xiàng)目信息、戶型圖、周邊配套等，吸引潛在客戶的關(guān)注。同時(shí)，通過線上直播、VR看房等方式，讓客戶足不出戶就能了解項(xiàng)目的詳細(xì)情況，提高客戶的看房效率。在線下，企業(yè)可以舉辦各類促銷活動(dòng)、房展會(huì)等，增強(qiáng)客戶的現(xiàn)場體驗(yàn)感，促進(jìn)客戶的購買決策。

　　（3）服務(wù)質(zhì)量提升

　　優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是企業(yè)樹立品牌形象、增強(qiáng)客戶粘性的重要保障。在銷售前，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)市場調(diào)研，了解消費(fèi)者的需求和偏好，為消費(fèi)者提供專業(yè)的購房咨詢和建議，幫助消費(fèi)者選擇合適的房源。

　　銷售過程中，要為消費(fèi)者提供便捷、高效的服務(wù)，簡化購房手續(xù)，提高交易效率。同時(shí)，加強(qiáng)銷售人員的培訓(xùn)，提高銷售人員的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)意識，為消費(fèi)者提供熱情、周到的服務(wù)。

　　售后服務(wù)同樣不可忽視，企業(yè)應(yīng)建立完善的售后服務(wù)體系，及時(shí)解決客戶在入住后遇到的問題，如房屋質(zhì)量問題、物業(yè)管理問題等。定期回訪客戶，了解客戶的需求和意見，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高客戶的滿意度和忠誠度。

　　把握機(jī)遇，開啟營銷新征程

　　南京全面取消商品房限售政策，為房地產(chǎn)市場帶來了新的活力和機(jī)遇，也為關(guān)聯(lián)企業(yè)的營銷工作指明了新的方向。在這個(gè)充滿變化的市場環(huán)境中，企業(yè)需要敏銳地捕捉市場動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整營銷策略，以適應(yīng)市場的變化。

　　精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶群體，滿足客戶多樣化的需求，是企業(yè)在市場競爭中立足的根本；創(chuàng)新營銷模式，提高營銷效果，是企業(yè)提升市場競爭力的關(guān)鍵；提升服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的品牌形象，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的保障。

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